Introduction

Le Québec a besoin de plus de logements. Presque tout le monde s’entend sur ce point, notamment les municipalités, promoteurs, organismes sans but lucratif et les intervenants du grand public. Là où la discussion s’enlise habituellement, c’est sur la façon d’y arriver, un débat souvent présenté comme un affrontement entre les organismes publics et ceux privés, entre le rythme que souhaite l’industrie et le processus qu’exigent les gouvernements.

Les quatre essais qui suivent, rédigés par de jeunes professionnels œuvrant dans différents secteurs de l’industrie immobilière québécoise, laissent entendre que cette façon de voir les choses passe à côté de l’essentiel. Le véritable obstacle à la construction de plus de logements est rarement un désaccord sur la pertinence de construire. Il s’agit plutôt de l’incertitude quant à la durée des approbations, à la matérialisation du financement public, au moment où les coûts d’infrastructure sont facturés par rapport à celui où leurs bénéfices se concrétisent, et à la possibilité même de trouver l’information dont un projet dépend.

Briana Bertone ouvre cet article en examinant comment l’incertitude du processus d’approbation mine la faisabilité des projets bien avant que la première pelletée de terre ne soit donnée, et ce que d’autres juridictions canadiennes ont fait pour rendre la planification plus prévisible sans renoncer à leur pouvoir de surveillance. Isabella Arduini se penche sur l’économie de la collaboration public-privé en matière de logement abordable, en prenant Triangle Nord de Broccolini comme étude de cas pour illustrer ce qui se passe lorsque cette collaboration fonctionne et ce qui se passe lorsque le financement public promis ne se matérialise pas. Jordan Owen s’attaque à la redevance de transport du REM à Montréal, faisant valoir qu’exiger aujourd’hui des promoteurs le paiement d’un bénéfice de transport collectif qui pourrait ne se concrétiser que dans plusieurs années nuit précisément à la densité axée sur le transport en commun que cette redevance est censée encourager. Enfin, Mark Owen clôt le numéro en s’éloignant de la réglementation et du financement pour s’attarder au problème d’information qui sous-tend chaque décision de développement, et à ce que l’intelligence artificielle et les technologies immobilières (« PropTech ») peuvent et ne peuvent pas y faire.

Quatre points de vue différents, une seule conclusion commune : ce dont le processus de développement du Québec a le plus besoin, ce n’est pas de laxisme, mais de prévisibilité.

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1. Brianna Bertone – La prévisibilité : le fondement d’un développement immobilier réussi

Brianna Bertone est directrice des affaires juridiques et de la stratégie d’entreprise chez Bertone Development Corporation, un promoteur immobilier diversifié comptant près de 30 ans d’expérience sur les marchés québécois et ontarien. Elle dirige les affaires juridiques et stratégiques de l’entreprise, appuyant sa croissance dans un vaste portefeuille de projets résidentiels, commerciaux, mixtes et industriels. Avant de se joindre à Bertone, elle a pratiqué au sein du groupe Immobilier et financement d’un grand cabinet juridique canadien spécialisé en droit des affaires.

Le plus grand défi auquel fait face le développement immobilier n’est pas la réglementation en soi, mais l’incertitude.

Une planification efficace et une surveillance responsable sont essentielles à l’édification de collectivités durables et résilientes. Les municipalités jouent un rôle déterminant en veillant à ce que le développement s’harmonise avec les objectifs de planification à long terme, les considérations environnementales et les besoins de la collectivité. Les promoteurs, pour leur part, contribuent en livrant des logements, des espaces commerciaux et des milieux de vie mixtes qui soutiennent la croissance économique et répondent à l’évolution du marché.

Ces objectifs ne sont pas fondamentalement contradictoires. Les secteurs public et privé abordent plutôt le développement selon des perspectives distinctes et évoluent sous des contraintes différentes. Reconnaître ces différences est essentiel pour bâtir un processus de développement plus collaboratif et plus efficace.

Bien avant que la première pelletée de terre ne soit donnée, les promoteurs investissent du temps et des ressources considérables pour évaluer la viabilité d’un projet. Avant même d’acquérir une propriété, ils analysent les cadres de zonage et de planification, la capacité des services municipaux, les contraintes environnementales, la demande du marché, les coûts de construction et la faisabilité financière. Cette diligence raisonnable vise à s’assurer qu’un projet ait une voie réaliste vers sa réalisation avant que des capitaux importants ne soient engagés.

Pourtant, même l’analyse la plus exhaustive ne peut éliminer l’une des plus grandes variables du développement : le processus d’approbation lui-même.

Une fois la propriété acquise, des capitaux importants sont déjà à risque. Les frais de financement, les taxes foncières, les assurances, l’entretien, la sécurité et les autres coûts de possession continuent de s’accumuler pendant que les approbations suivent leur cours. Le terrain mange trois repas par jour. Chaque mois d’incertitude entraîne un coût financier bien réel.

Ces défis sont amplifiés par le contexte économique plus large auquel fait face l’industrie du développement. Les coûts de construction, à eux seuls, illustrent l’ampleur du problème. Selon Statistique Canada, les coûts de construction résidentielle à Montréal ont augmenté de 2,6 % au premier trimestre de 2026, ce qui représente la plus forte hausse trimestrielle parmi les régions métropolitaines de recensement suivies ^[1], puis de 2,5 % de plus au deuxième trimestre ^[2].

Les contraintes d’approvisionnement en matériaux et la pénurie de main-d’œuvre qualifiée continuent d’exercer une pression supplémentaire sur le secteur de la construction.

Ces pressions montrent bien pourquoi la prévisibilité importe tout au long du processus de développement. Lorsque les coûts augmentent pendant que le financement et les autres frais de possession continuent de s’accumuler, les retards peuvent nuire de façon importante à la rentabilité d’un projet. Réduire les délais inutiles et améliorer la prévisibilité peuvent donc jouer un rôle important pour soutenir la livraison de nouveaux logements et faire en sorte que les projets viables le demeurent.

Plus important encore, l’incertitude est différente du risque. Les promoteurs comprennent et intègrent les fluctuations du marché, les taux d’intérêt et les coûts de construction. Ce sont des risques mesurables qui peuvent être intégrés aux modèles financiers. Ce qui est plus difficile à gérer, ce sont les attentes qui évoluent tout au long du processus d’approbation. Des études supplémentaires, des exigences de conception révisées ou des conditions relevées plus tard dans le processus peuvent modifier de façon importante la rentabilité d’un projet.

Le marché du logement au sens large illustre bien pourquoi ces considérations comptent. À Montréal, la construction locative a atteint un niveau record en 2025, représentant plus de 80 % des mises en chantier, alors que les mises en chantier de copropriétés sont demeurées à des creux historiques ^[3]. La SCHL relève une combinaison de facteurs qui contribuent à cet écart, notamment une demande plus faible, les conditions de financement, les coûts de construction et l’écart de prix considérable entre les unités neuves et celles du marché de la revente.

La leçon à tirer n’est pas qu’un seul facteur est responsable des variations de l’offre de logements. La faisabilité d’un développement est plutôt sensible à l’effet cumulatif des pressions. Lorsqu’un projet est exposé à la hausse des coûts, à l’incertitude du financement et à un processus d’approbation dont les exigences évoluent avec le temps, des changements relativement mineurs peuvent avoir des conséquences importantes sur la réalisation finale du projet. Les répercussions dépassent le projet lui-même et touchent le logement, l’emploi, l’investissement et l’assiette fiscale que ce projet aurait pu générer.

Il ne s’agit pas ici de plaider contre la surveillance municipale ou une planification réfléchie. Au contraire, une planification rigoureuse est essentielle à la création de milieux de vie complets. La question est plutôt de savoir comment les objectifs de planification peuvent être communiqués de façon claire, cohérente et transparente dès le départ.

La prévisibilité n’exige pas que les municipalités renoncent à leurs objectifs de planification. Elle permet plutôt que ces objectifs soient compris plus tôt, évalués plus efficacement et intégrés à la conception du projet avant que des ressources importantes ne soient engagées. Lorsque les promoteurs comprennent tôt dans le processus les objectifs de planification, les attentes en matière de conception et les priorités de la collectivité, ils sont mieux placés pour déterminer si un projet est faisable et pour le concevoir en conséquence.

Partout au Canada, différentes juridictions ont exploré diverses approches pour concilier la surveillance municipale avec une plus grande certitude en matière de planification. L’Ontario, par exemple, a mis en place le « Community Planning Permit System » (régime de permis de planification communautaire), qui peut combiner en une seule demande et un seul processus d’approbation le zonage, le plan d’implantation et les dérogations mineures, avec un délai de décision de 45 jours. La municipalité de Guanaque a adopté une version complète de cette approche, en utilisant des critères de développement et de conception bien définis pour encadrer le développement tout en préservant sa capacité à protéger ses objectifs de planification et son caractère local ^[4].

Le cadre de planification ontarien établit également des délais prévus par la loi pour certains types de demandes, tandis que la Ville de Toronto publie des indicateurs de performance sur l’examen des projets, y compris les délais d’examen selon le type de demande. Ces approches n’éliminent ni la surveillance ni le pouvoir discrétionnaire des municipalités. Elles démontrent plutôt qu’une plus grande transparence quant au processus, aux critères et aux délais peut coexister avec un examen de planification rigoureux ^[5].

Bien que le cadre de planification du Québec reflète son propre contexte juridique et politique, ces exemples démontrent qu’il existe plusieurs façons d’améliorer la prévisibilité tout en maintenant une surveillance rigoureuse de la planification. L’objectif n’est pas de reproduire le modèle d’une autre juridiction, mais de déterminer quels principes pourraient être adaptés au contexte québécois.

La plus grande opportunité réside dans le renforcement de la collaboration tout au long du processus d’approbation. Un dialogue précoce entre les municipalités et les promoteurs peut permettre de cerner les enjeux clés avant que des ressources importantes ne soient investies, réduisant ainsi l’incertitude et évitant des reconceptions inutiles plus tard dans le processus. Des attentes claires dès le départ créent une plus grande confiance pour tous les participants, tout en préservant la capacité des municipalités à atteindre leurs objectifs de planification.

Les gouvernements et les municipalités peuvent également contribuer à l’abordabilité du logement en examinant la structure de coûts plus large associée aux nouveaux développements. Partout au Canada, diverses juridictions ont adopté des mesures pour améliorer la viabilité des projets, notamment des incitatifs ciblés, des ajustements aux frais liés au développement et d’autres outils fiscaux. Un dialogue continu entre les gouvernements, les municipalités et les intervenants de l’industrie peut aider à cerner des opportunités de réduire les coûts inutiles tout en maintenant les objectifs essentiels de planification.

De même, lorsque les municipalités recherchent des résultats liés à la durabilité, au logement abordable, aux espaces publics, à la qualité architecturale ou à la mobilité, des critères d’évaluation transparents et objectifs permettent aux promoteurs de comprendre sur quelle base leurs projets seront évalués. L’application constante de ces critères, peu importe l’identité du promoteur, est essentielle pour maintenir la confiance à l’égard du processus de planification.

En fin de compte, les secteurs privé et public ne sont pas des forces opposées dans le façonnement de nos villes ; ce sont des partenaires interdépendants. Les municipalités établissent la vision de la croissance, tandis que le secteur privé contribue à concrétiser cette vision par l’investissement, l’innovation et la livraison des projets.

Un cadre de planification transparent, prévisible et collaboratif profite à bien plus qu’à l’industrie du développement. Il favorise la livraison rapide de logements, d’espaces commerciaux et d’infrastructures communautaires, tout en contribuant à la croissance économique à long terme de tout le Québec.

Alors que le Québec continue de composer avec l’abordabilité du logement, la croissance démographique et l’évolution des besoins des collectivités, la discussion ne devrait pas porter sur la nécessité d’une surveillance rigoureuse. Elle devrait plutôt porter sur la façon dont le processus d’approbation peut offrir une plus grande certitude, favoriser la collaboration et préserver l’intérêt public.

La prévisibilité n’est pas l’absence de planification. Elle en est plutôt le fondement, sur lequel une planification efficace peut réussir. En travaillant ensemble à l’avènement d’un environnement de développement plus prévisible, les secteurs public et privé peuvent atteindre ce que tous deux recherchent ultimement : des collectivités plus fortes, une croissance durable et de meilleurs résultats pour l’ensemble des Québécois.

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2. Isabella Arduini – Bâtir ensemble

Isabella Arduini est directrice des opérations et des affaires juridiques chez Arduini, un promoteur, investisseur et constructeur immobilier montréalais actif depuis 62 ans. Elle supervise les volets opérationnels et juridiques des projets de développement de l’entreprise à travers la ville.

Le débat sur le logement au Québec est habituellement présenté comme un affrontement : le secteur privé contre le secteur public. Mais ces deux acteurs n’ont pas simplement à se tolérer pour construire des logements, ils peuvent bâtir ensemble. Un nombre croissant de projets commencent à fonctionner ainsi, chaque camp faisant ce pour quoi il est fait. Ni l’un ni l’autre ne produit seul du logement abordable, ce qui leur permet de cesser de se faire concurrence sur ces transactions et de commencer à dépendre l’un de l’autre. Partout au Québec, les promoteurs privés et les organismes sans but lucratif recourent de plus en plus à des structures de construction-transfert et clé en main, où le promoteur conçoit, finance et construit, et où l’organisme sans but lucratif ou l’organisme public en devient propriétaire pour le volet abordable. Cependant, une telle collaboration ne supprime pas l’incertitude mais elle la déplace.

 

Forces respectives des secteurs public et privé

Tout commence par un regard honnête sur ce que chaque camp fait bien, et ce qu’il ne fait pas. Un promoteur privé, à but lucratif, apporte des capitaux, de la rapidité, de l’innovation et de l’expertise. Le secteur public apporte la protection de l’intérêt public, le zonage et les subventions. Le promoteur privé n’est pas conçu pour jouer les travailleurs sociaux, et dans ces projets, il ne cherche pas à le faire. Il construit, puis remet le mandat social aux organisations conçues pour l’assumer. Les organismes sans but lucratif font ce que le promoteur ne peut pas faire : ils coordonnent le logement communautaire et conservent les unités abordables à long terme.

Triangle Nord de Broccolini, à Pointe-Saint-Charles, est un bon exemple pour illustrer comment cela fonctionne. Il s’agit d’un projet d’environ 800 unités, d’une valeur approximative de 130 millions de dollars, réalisé en deux phases et dont la construction débute en 2026, qui réunit le promoteur avec la Ville de Montréal, le gouvernement du Québec, le gouvernement du Canada et deux organismes sans but lucratif : Bâtir son quartier, qui existe précisément pour coordonner des projets de logement communautaire et qui a coordonné plus de 16 000 unités réparties dans près de 500 projets, et Point Commun, qui prend en charge les unités abordables et se consacre à en assurer la pérennité.

 

L’économie du projet

Il ne fait aucun doute que l’un des facteurs les plus déterminants d’un projet de développement est son économie. Les fonds publics dédommagent le promoteur en lui permettant d’accepter une marge inférieure à celle qu’il exigerait sur une transaction purement commerciale. Le promoteur avance le capital initial et assume la construction ; le gouvernement comble l’écart et absorbe le risque financier lié aux loyers sous le prix du marché. Dans le cas de Triangle Nord, cet engagement public est structuré et précis : environ 11,6 millions de dollars d’Ottawa, 25,3 millions de dollars du Québec (dont un prêt patient de 13,7 millions de dollars), et environ 12 millions de dollars de la Ville. C’est cette combinaison qui rend le tout possible.

Cependant, cela soulève une question légitime : où se trouve le profit si la phase abordable n’en dégage presque aucun? C’est justement le rôle de la seconde phase, au prix du marché. Dans Triangle Nord, la première phase compte 376 unités abordables dans une tour de 20 étages, et la deuxième phase est une tour au prix du marché d’environ 420 unités que Broccolini conçoit, construit et possède. Les immeubles abordables et au prix du marché forment les deux moitiés d’un même plan, et c’est du côté marché que se trouvent les rendements, ce qui rend le côté abordable viable.

Laissé à ses seules incitations, un promoteur privé construit généralement des unités plus petites afin de maximiser le prix au pied carré. Des partenariats comme celui-ci changent la donne. Ils tendent à produire des unités familiales et des baux de plus longue durée. C’est précisément ce que le volet public de l’entente est conçu pour obtenir. Les familles sont habituellement exclues des centres urbains par les prix, et ce type de projet leur permet d’y rester grâce à la cohabitation multigénérationnelle, aux côtés de locataires payant le prix du marché. Loger les gens séparément selon leur revenu les tient à l’écart les uns des autres. Les loger au même endroit permet à un véritable quartier de se former. Bâtir côte à côte, c’est tout l’objectif.

 

Les risques

Aussi prometteuse soit-elle, cette structure comporte son propre lot d’incertitude pour tous les intervenants. Lorsque les secteurs privé et public collaborent, l’incertitude se déplace : elle ne porte plus sur l’approbation du projet, mais sur sa capacité à être financé. Rien de tout cela n’est exempt de risque, et l’ensemble du modèle repose sur l’arrivée effective des fonds publics. Lorsque ceux-ci font défaut, le projet se retrouve exposé.

Plaza Hutchison en est une illustration. En 2020, la Ville a payé 6,5 millions de dollars pour un immeuble destiné à être converti en logement social. Or, le financement public ne s’est jamais concrétisé, et le projet s’est enlisé, l’immeuble se retrouvant cadenassé. Il s’agit là d’un exemple limpide d’un problème à l’échelle du programme lui-même. Lorsque le Québec a mis fin à AccèsLogis, son programme de logement social de longue date, au début de 2023, les organismes sans but lucratif qui avaient déjà commencé à dépenser se sont retrouvés dans l’impasse, avec des permis approchant de leur échéance. Une partie du problème tient au fait que ces programmes ne se sont pas ajustés à la hausse des coûts de construction. Lorsque la subvention ne reflète plus ce qu’il en coûte réellement pour construire, les projets cessent de fonctionner. Chaque cas suit le même schéma : le financement change, et les projets qui en dépendent s’effondrent.

Le risque ne repose pas uniquement sur l’organisme sans but lucratif. Dans ces structures, le promoteur est propriétaire du projet et le porte pendant toute la phase de construction. Il avance les capitaux, paie le financement provisoire et les frais de possession, absorbe les dépassements de coûts, et n’est payé qu’une fois le projet terminé et la propriété transférée à l’organisme. Mais ce transfert final ne se concrétise que si la subvention publique se matérialise. Le promoteur engage des années de capitaux et assume l’entièreté du coût de construction avant même de savoir avec certitude que la transaction se conclura. Sur des marges déjà minces, il s’agit là d’une exposition importante aux risques. Si le financement s’effondre tardivement, le promoteur se retrouve avec un projet construit dans l’attente d’une vente qui ne se concrétise jamais.

Ce qu’il faut retenir

La collaboration entre les secteurs allie les forces du marché et celles de la communauté, et lorsqu’elle fonctionne, c’est parce que chaque partenaire fait ce qu’il fait de mieux. Cependant, elle n’est aussi durable que l’engagement public qui la sous-tend. Lorsqu’on bâtit côte à côte, les familles sont réintégrées au cœur des quartiers plutôt que d’en être exclues. Mais si l’on retire le financement public, le tout s’enlise, peu importe la qualité du promoteur. Si les gouvernements veulent que le secteur privé continue de s’investir dans le logement abordable, le financement doit être aussi fiable que les immeubles que l’on demande à l’industrie de livrer.

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3. Jordan Owen – Le paradoxe de la redevance du REM : taxer le logement aujourd’hui pour le transport collectif de demain

Jordan Owen est partenaire chez Mondev, un promoteur immobilier montréalais fondé en 1993. Il détient une maîtrise auprès de MIT en développement immobilier et en urbanisme, et s’est joint à l’entreprise à titre de partenaire en 2018, travaillant sur des projets à travers Montréal, dont Griffin Square et l’Îlot Voyageur, entre autres.

Montréal a un besoin urgent de plus de logements, et il existe un large consensus voulant que les nouveaux développements se concentrent près du transport collectif. Des quartiers plus denses autour des grandes infrastructures de transport peuvent réduire la dépendance à l’automobile, soutenir les commerces locaux et mieux tirer parti des services municipaux existants. Le Réseau express métropolitain, ou REM, devrait donc jouer un rôle important dans la croissance à long terme de Montréal.

Pourtant, l’un des mécanismes utilisés pour financer le REM risque de nuire à ces mêmes objectifs.

Les développements situés dans les zones de contribution désignées du REM sont assujettis à ce qu’on appelle officiellement une redevance de transport. Pour la plupart des stations, la zone s’étend sur un kilomètre autour de la station ; le rayon est de 500 mètres autour de la Gare Centrale, de McGill et d’Édouard-Montpetit. En 2026, la redevance s’élève à 135 $ le mètre carré, soit environ 12,54 $ le pied carré. Elle s’applique non seulement à la superficie hors sol générant des revenus, mais aussi aux mezzanines, aux sous-sols et au stationnement souterrain. Fait important, la totalité du montant doit être payée au moment de l’émission du permis de construction, avant que la construction ne soit terminée, avant que l’immeuble ne soit occupé et avant que le projet ne génère le moindre revenu locatif.

Pour un projet d’envergure, il ne s’agit pas d’un coût marginal. Chez Griffin Square, nous avons versé plus de 5 millions de dollars en redevances du REM, soit environ 12 500 $ par unité résidentielle. Ce sont des millions de dollars de capitaux additionnels qui doivent être investis dès le début d’un projet, en plus de l’acquisition du terrain, des honoraires professionnels, des frais municipaux, des coûts de financement et des dépenses de construction qui ne cessent d’augmenter.

La justification officielle repose sur le concept de « captation de la plus-value ». Selon cette théorie, un nouveau réseau de transport collectif augmente la valeur des propriétés avoisinantes, et une partie de cette valeur nouvellement créée devrait contribuer à financer l’infrastructure qui en est à l’origine. L’ARTM affirme que la redevance pourrait contribuer jusqu’à 600 millions de dollars au financement du REM sur une période pouvant atteindre 50 ans.

En principe, cette approche a une certaine logique. Les promoteurs et les propriétaires peuvent bénéficier d’infrastructures publiques majeures, et il est raisonnable de discuter de la façon dont ceux qui en bénéficient devraient y contribuer. Le problème est que le système actuel perçoit une augmentation de valeur présumée, que cette valeur se soit réellement matérialisée ou non.

Notre expérience à travers Montréal ne démontre pas de prime de loyer automatique du simple fait qu’un projet est situé près du REM. Par exemple, les loyers que nous obtenons dans Ville-Marie Est peuvent être comparables à ceux de projets situés au centre-ville. Le loyer est, en fin de compte, déterminé par ce que les locataires sont prêts et en mesure de payer, et non par les coûts de construction d’un promoteur ou par le montant d’une redevance gouvernementale.

Lorsqu’un projet se voit imposer 12 500 $ de plus par unité, le promoteur ne peut pas simplement augmenter le loyer. Ce coût réduit plutôt le montant qui peut être payé pour le terrain, abaisse le rendement financier du projet, augmente les capitaux propres requis ou rend le développement impossible à financer. Dans les cas marginaux, le projet ne se réalise tout simplement pas. Et comme nous le savons tous, depuis 2022, nous vivons des temps marginaux.

La station Griffintown illustre un problème encore plus important : le décalage entre le moment où la redevance est perçue et celui où le bénéfice promis est livré.

Griffin Square a déjà versé sa contribution il y a plus de 5 ans, et pourtant, la station du REM à proximité n’a toujours pas été construite. En juin 2026, le REM a annoncé que la station entrait tout juste dans une nouvelle phase de planification comprenant l’approvisionnement ainsi que des études techniques et environnementales. Le REM estime que les phases de planification et de construction prendront ensemble environ quatre ans, ce qui laisse entendre que la station pourrait ne pas être en service avant environ 2030, même si le processus se déroule comme prévu.

On demande donc aux promoteurs de financer des infrastructures de transport des années avant que leurs locataires ne puissent les utiliser. Entre-temps, ils assument le coût de la redevance, ainsi que le coût de financement associé à ce paiement, sans recevoir le bénéfice correspondant. Dans ces conditions, le gouvernement capte-t-il réellement une valeur créée par le transport collectif, ou facture-t-il une valeur qui demeure théorique ?

Il y a aussi une question plus large d’équité. Le transport collectif est un bien public dont les retombées vont bien au-delà des immeubles nouvellement construits. Les propriétaires existants, les employeurs, les navetteurs, les touristes, les commerces avoisinants et les municipalités peuvent tous bénéficier d’une meilleure accessibilité et d’une activité économique accrue. Pourtant, une part importante du fardeau financier est imposée précisément aux nouveaux développements.

Cela peut produire un résultat contre-productif. Un immeuble existant à faible densité demeure non taxé, alors que le remplacer par des centaines de nouveaux logements peut entraîner une charge de plusieurs millions de dollars. Montréal affirme vouloir plus de logements et une plus grande densité autour du transport collectif, mais la redevance rend précisément ces projets plus coûteux et plus difficiles à réaliser.

La solution ne consiste pas nécessairement à éliminer complètement la redevance du REM. Elle pourrait plutôt être mieux alignée sur le moment et la réalité du bénéfice obtenu. Le paiement pourrait être reporté jusqu’à la mise en service de la station concernée, échelonné sur plusieurs années, plafonné par unité, ou réduit pour les surfaces sous le niveau du sol qui ne génèrent aucun loyer. Un mécanisme de crédit ou de remboursement pourrait également s’appliquer lorsqu’une station accuse un retard important.

Le REM est un investissement important dans l’avenir de Montréal. Appuyer le transport collectif et s’interroger sur son mode de financement ne sont pas des positions contradictoires. Mais une politique destinée à capter la valeur du développement axé sur le transport collectif ne devrait pas compromettre la faisabilité même de ce type de développement.

Nous ne devrions pas taxer le logement aujourd’hui pour un bénéfice de transport collectif que ses résidents ne recevront peut-être que des années plus tard.

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4. Mark Owen – L’infrastructure manquante : comment l’IA et les technologies immobilières peuvent aider le Québec à construire

Mark Owen est partenaire chez Mondev, où il s’est joint à l’entreprise en 2016. Il détient une maîtrise en immobilier de Harvard et se consacre à la façon dont la technologie, les données et l’innovation des processus peuvent aider l’entreprise à repérer des occasions et à progresser dans le développement avec plus de rapidité et de confiance.

Le développement immobilier est souvent décrit comme une entreprise physique. Nous acquérons des terrains, concevons des immeubles, obtenons du financement et coulons du béton. Pourtant, chaque projet commence par de la prospection, et chaque prospect commence comme un problème d’information.

Avant qu’un site ne devienne un projet, un promoteur doit déterminer la propriété du terrain, son potentiel de développement, les possibilités d’assemblage, les contraintes environnementales et d’infrastructure, ainsi que la disposition du propriétaire à transiger. L’information pertinente est dispersée entre les inscriptions, les registres publics, les règlements municipaux, les rapports, les chiffriers, les courriels et l’expérience de professionnels individuels.

Cette fragmentation ne s’arrête pas à l’acquisition. Les plans, les commentaires municipaux, les budgets, les conditions de financement, les contrats et les hypothèses de marché continuent de circuler dans des organisations et des systèmes distincts. Chacun peut travailler avec diligence sans pour autant partager la même information ou la même version des faits.

 

La prospection à grande échelle

Chez Mondev, nous avons cherché à automatiser le processus de prospection partout où c’était possible. Nous regroupons l’information sur les propriétés, les inscriptions, l’historique des transactions, les indicateurs de zonage et les notes internes. Nous filtrons les sites selon nos critères d’investissement, surveillons les changements, priorisons les démarches et créons des rappels afin que les occasions prometteuses ne se perdent pas dans des boîtes de courriel individuelles.

L’intelligence artificielle peut prolonger ce travail. Elle peut passer en revue de grands ensembles de propriétés, extraire les clauses pertinentes de documents, comparer l’information provenant de différentes sources et repérer les sites qui méritent une attention particulière. Elle peut révéler un assemblage possible, une propriété sous-utilisée ou une occasion à reconsidérer lorsqu’une hypothèse change.

Même avec ces systèmes, une grande partie de la prospection demeure toutefois manuelle, laissant une marge considérable pour davantage d’automatisation et d’amélioration. Les données publiques sont incohérentes. Les règles municipales sont souvent publiées dans des formats difficiles à consulter ou à comparer. Les intégrations sont incomplètes, et les gens consacrent encore beaucoup de temps à transférer, classer et interpréter l’information.

Plus important encore, un logiciel ne peut pas expliquer pleinement les objectifs, l’échéancier ou la situation personnelle d’un propriétaire. Une propriété peut devenir disponible en raison d’une planification successorale, d’un refinancement, d’une question de partenariat ou d’un changement de priorités à long terme. Comprendre ce contexte exige de la conversation, du jugement et de la confiance. Les relations avec les propriétaires, les courtiers, les consultants, les prêteurs et les intervenants communautaires demeurent essentielles pour transformer un site repéré en une transaction viable.

Cette dépendance envers une information fragmentée et des réseaux humains crée des inefficacités de marché et de légitimes occasions d’arbitrage en matière d’information et d’exécution. L’avantage ne devrait pas provenir d’un accès préférentiel à des décisions publiques. Il devrait plutôt provenir d’une organisation plus efficace de l’information licite, de la reconnaissance des tendances, du maintien des relations et d’une capacité à agir avec plus de rapidité et de conviction.

Certaines inefficacités relèvent de la concurrence ; d’autres ne sont que du gaspillage. Un promoteur peut raisonnablement tirer avantage d’un meilleur jugement et d’une meilleure exécution. Aucun intervenant ne profite du fait qu’un règlement en vigueur est difficile à trouver, qu’une exigence de dépôt est floue, ou que l’historique d’une décision est enfoui dans une boîte de courriel.

 

Du prospect au projet

La même technologie qui améliore la prospection peut appuyer l’ensemble du cycle de développement. Pendant la diligence raisonnable, l’IA peut organiser l’information sur le zonage, l’environnement, le titre de propriété, le marché, les infrastructures et les coûts dans un dossier de projet commun. Pendant les approbations, elle peut comparer les versions de plans, relier les commentaires municipaux aux dessins pertinents et repérer les directives non résolues ou contradictoires. Pendant la construction, elle peut comparer les contrats, les échéanciers, les avenants et les rapports de chantier afin de signaler plus tôt les risques émergents.

La question importante n’est pas « Que pense l’IA? », mais bien « Quelle information nous manque, qu’est-ce qui a changé et quelles hypothèses motivent cette décision? » L’IA devrait préparer les données probantes. Les professionnels responsables doivent quant à eux continuer d’exercer leur jugement.

 

Trois priorités concrètes

Le Québec peut commencer par trois mesures concrètes. D’abord, les règles de planification, les barèmes de frais et les exigences de dépôt devraient être publiés dans des formats structurés, consultables et soumis à un contrôle des versions. Des règles numériques plus claires aideraient les demandeurs à filtrer les sites avec précision et aideraient les municipalités à recevoir de meilleures demandes.

Ensuite, les grands projets devraient disposer de dossiers numériques durables. Les recherches et les hypothèses recueillies lors de la prospection devraient accompagner une occasion tout au long de l’acquisition, des approbations, de la construction et de l’exploitation. Avec les autorisations appropriées, les promoteurs, les consultants, les municipalités et les partenaires publics devraient travailler à partir d’une information à jour, tout en préservant une piste de vérification complète.

Enfin, l’industrie et le gouvernement devraient d’abord se concentrer sur des applications à faible risque : la comparaison de documents, la vérification de l’exhaustivité, le suivi des commentaires, les alertes d’échéancier et la modélisation de l’impact sur les coûts. Ces usages peuvent réduire les frictions administratives sans pour autant déléguer les décisions juridiques, de planification, d’ingénierie ou d’investissement à une boîte noire. La protection de la vie privée et la traçabilité demeurent essentielles.

La technologie ne créera pas un vendeur consentant, ne corrigera pas une politique déficiente, ne remplacera pas un financement manquant et ne bâtira pas la confiance. Elle peut toutefois réduire le travail répétitif, révéler les risques plus tôt et redonner aux gens plus de temps pour la négociation, la conception et la résolution de problèmes.

L’avenir du développement immobilier ne sera ni entièrement automatisé ni purement fondé sur les relations. Les organisations qui réussiront seront celles qui sauront allier une meilleure information à la crédibilité et au jugement humains. En pleine crise du logement, aider les personnes qui repèrent et livrent les projets à agir plus tôt et avec plus de confiance n’est pas un simple gain d’efficacité. C’est une infrastructure essentielle.

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Conclusion

Ces quatre essais abordent différents aspects du processus de développement : les approbations, le financement, les redevances d’infrastructure et les systèmes d’information. Lus ensemble, ils décrivent un même problème sous quatre angles : le défi du logement au Québec n’est pas, à sa racine, une pénurie de promoteurs immobiliers ou de régulateurs bien intentionnés. C’est une pénurie de prévisibilité dans les conditions sous lesquelles on leur demande, aux uns comme aux autres, de travailler.

L’appel de Briana en faveur de délais d’approbation plus clairs et plus cohérents; le rappel d’Isabella selon lequel la collaboration entre les secteurs privés et publics n’est aussi durable que le financement public qui la soutient; la thèse de Jordan selon laquelle les coûts d’infrastructure devraient être facturés au rythme des bénéfices qu’ils financent, et non des années à l’avance; et l’argument de Mark selon lequel une meilleure information peut libérer du temps pour le jugement que seules les personnes peuvent exercer. Aucun de ces essais ne plaide pour moins de surveillance, moins d’investissement public ou moins de rigueur. Chacun plaide pour le contraire : que la surveillance, l’investissement et la rigueur soient renforcés, et non affaiblis, lorsqu’ils sont transparents, opportuns et prévisibles.

Rien de tout cela ne se produit par hasard. Cela exige que les municipalités, les promoteurs, les organismes sans but lucratif et les organismes publics continuent de se parler avant que les positions ne se cristallisent. Alors que le Québec continue de composer avec l’abordabilité du logement et la croissance démographique, c’est là la discussion qui mérite d’être tenue : non pas de savoir si les secteurs public et privé devraient bâtir ensemble, mais de savoir comment rendre les conditions de cette collaboration plus prévisibles pour tous les intervenants concernés.

 

Sources

^[1] Statistique Canada, « Indice des prix de la construction de bâtiments, premier trimestre de 2026 », Le Quotidien, 28 avril 2026, https://www150.statcan.gc.ca/n1/daily-quotidien/260428/dq260428b-eng.htm.

^[2] Statistique Canada, « Indice des prix de la construction de bâtiments, deuxième trimestre de 2026 », Le Quotidien, 24 juillet 2026, https://www150.statcan.gc.ca/n1/daily-quotidien/260724/dq260724b-eng.htm.

^[3] Société canadienne d’hypothèques et de logement, Rapport sur l’offre de logements : printemps 2026 (Ottawa : Société canadienne d’hypothèques et de logement, mars 2026), « Montréal », https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionals/housing-markets-data-and-research/market-reports/housing-market/housing-supply-report.

^[4] Ministère des Affaires municipales et du Logement de l’Ontario, « Community Planning Permit System (Régime de permis de planification communautaire) », gouvernement de l’Ontario, mis à jour le 9 juillet 2025, https://www.ontario.ca/page/community-planning-permit-system.

^[5] Ville de Toronto, « Development Review – Customer Service Standards (Examen des projets de développement – Normes de service à la clientèle) », Ville de Toronto, consulté le 26 août 2026, https://www.toronto.ca/city-government/accountability-operations-customer-service/city-administration/staff-directory-divisions-and-customer-service/development-review/development-review-customer-service-standards.