La fixation de loyer

Nous connaissons présentement une pénurie de logements. Un des enjeux entrainant le problème majeur de la hausse des loyers réside dans le déséquilibre entre l’offre et la demande d’unités locatives. Alors que le seul moyen structurant permettant d’endiguer l’augmentation des prix consiste à ajouter plus d’unités de logement, le gouvernement choisit de perturber les règles du jeu ce qui diminuera l’appétit des promoteurs immobiliers de construire des projets locatifs, au profit de la construction de condominiums résidentiels.

En plus de cet effet négatif sur l’offre, la réduction de 5 à 3 ans de la période d’exclusion pour les nouveaux logements risque d’entraîner de plus fortes hausses des loyers pour les premières années. Les acheteurs d’unifamiliale sont bien conscients que les banquiers adaptent leurs taux hypothécaires à l’évolution du marché, il ne faut pas s’étonner que les investisseurs immobiliers du multi résidentiel adaptent eux aussi leurs pratiques pour assurer le rendement attendu.

Plutôt que de changer les règles dans la précipitation et sans en avoir analysé les impacts socio-économiques, le gouvernement devrait adopter un plan d’action en habitation s’attaquant aux problèmes structurels (déficit d’offre, pénurie de main-d’œuvre en construction, disponibilité limitée des matériaux, lourdeurs administratives), aux défis découlant de la crise climatique (aménagement urbain propice à la densification) et aux conséquences sociales (logements sociaux, abordabilité locative et accès à la propriété).

Cette politique serait l’occasion d’établir un partenariat nouveau entre Québec et les villes. D’abord, le gouvernement, qui est responsable de l’habitation sociale devrait financer ce secteur à la hauteur des besoins. Selon l’UMQ, il faut viser la construction d’un minimum de 4 500 logements sociaux et 13 400 logements abordables par année.  En contrepartie de ce financement, Québec pourrait inciter les autorités municipales à devenir des championnes de la densité « heureuse » pour ainsi tirer profit des opportunités aujourd’hui trop souvent freinées par une opposition entre, d’une part, les intérêts particuliers des voisins des projets et, d’autre part, l’intérêt public d’endiguer l’étalement urbain.

 

Le droit de préemption

Le droit de préemption permettra aux villes de détenir un premier droit d’achat d’un bien immobilier au prix du marché. Pour en profiter, les autorités doivent inscrire ce droit sur un immeuble. La propriété grevée de ce droit devient évidemment moins intéressante pour un éventuel acheteur puisque tout le travail en amont d’une éventuelle acquisition sera soumis à la possibilité du rachat municipal. Cette dimension est particulièrement préoccupante pour les institutions financières qui hésitent à financer des projets dont l’immeuble est en totalité ou en partie soumis à cette charge. La diminution d’intérêt pour la propriété entraine une réduction de sa valeur.

Pour encadrer l’utilisation de ce droit, les villes devraient avoir l’obligation de prévoir une réserve financière pour couvrir une partie importante de la valeur immobilière affectée négativement par l’enregistrement de ces droits. Autrement, les pertes de valeur se multiplieront et l’attrait économique du secteur immobilier au Québec pourrait être lourdement affecté.

 

Un regard objectif avant la précipitation

Dans les circonstances, nous sommes d’avis qu’il serait préférable d’analyser minutieusement les impacts socio-économiques des nouvelles dispositions législatives plutôt que d’agir dans la précipitation à la fin d’un mandat gouvernemental. Nous souhaitons que les membres de l’Assemblée nationale fassent preuve de prudence et obtiennent des études externes objectives avant de procéder à l’adoption de ces mesures qui risquent, de manière contre-productive, de réduire la construction de nouveaux logements et les investissements dans l’immobilier au Québec.

 

Pour information :
Emmanuella Tchanga
etchanga@idu.quebec
(514) 291-6093

 

 Consulter le projet de loi no 37