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Projet de règlement pour une métropole mixte: l’IDU lève un drapeau jaune

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Montréal, le 18 octobre 2019 - L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) vient de publier le mémoire qu’il présentera jeudi prochain à l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM). Ce document, fruit de recherches exhaustives et d’échanges nombreux, est consacré à l’importance que notre industrie accorde à la question de la mixité en habitation. Il n’aurait d’ailleurs pas la même substance si ce n’était de l’engagement des membres de notre Groupe de travail en habitation et de notre Comité de développement économique et d’affaires urbaines qui ont été particulièrement généreux et qui, pour la plupart, ont aussi pris la décision de se faire entendre à l’OCPM. Cela n’est d’ailleurs pas surprenant ! Pourquoi ? Parce ce que le sujet de la mixité n’est pas nouveau à l’IDU. 

De longue date, nous y travaillons. D’abord, à grande échelle, le marché nous destine à proposer une offre de logements neufs riche et diversifiée. Ensuite, depuis 2005, nos membres ont significativement contribué à la réussite de la Stratégie d’inclusion municipale en développant des projets exemplaires, des projets qui nous rendent fiers ! Saviez-vous que « 47 % des logements en construction à Montréal en 2018 se trouvaient dans des projets pour lesquels des engagements avaient été pris sur la base de la Stratégie d’inclusion ou de stratégies locales ?1» Ainsi, Montréal demeure l’une des métropoles les plus abordables à l’échelle nord-américaine. 

Les besoins nombreux, criants dans certains cas, la délégation récente, par le gouvernement du Québec, de nouvelles responsabilités à la Ville ainsi que l’élection de Projet Montréal ont conduit l’administration municipale à repenser son action en matière de mixité, ce qui explique la discussion en cours. Les derniers mois nous ont d’ailleurs permis d’alimenter l’administration municipale de nos études et opinions et de siéger à la Table des partenaires en habitation que la mairesse préside. 

Toutefois, la Ville qui veut faire plus et désir offrir à notre industrie davantage de prévisibilité, ce que nous saluons, profite de l’occasion pour faire glisser vers les marchés privés un part de la responsabilité du financement de la mixité, une responsabilité qui depuis toujours appartient aux gouvernements supérieurs, qui possèdent, eux, l’autorité requise pour éviter les externalités liées à une intervention trop locale et les bases fiscales nécessaires pour intervenir efficacement.

D’ailleurs, si vous reconnaissez que la question de l’accès au logement s’inscrit au cœur même de notre filet de sécurité sociale, vous pensez probablement, comme nous, que la responsabilité de la mixité devrait demeurer de nature publique et vous vous élèverez contre le glissement proposé. 

Du même souffle, si vous agréez à ce que la Ville, en échange d’une modification au plan d’urbanisme qui a pour effet d’augmente la valeur foncière d’un terrain, capte une partie de celle-ci et impose aux développeurs des obligations eu égard aux logements sociaux ou abordables, ce que nous convenons, vous vous dresserez si elle agit de même manière pour des projets qui respectent ce plan. Pourtant, c’est ce que Montréal propose et c’est ce qui explique en grande partie le drapeau jaune que l’IDU lève aujourd’hui. Disons-le clairement, nous estimons que la Ville erre lorsqu’elle soumet, sans aucune compensation, des projets de plein droit au régime de mixité proposé. Dans sa forme actuelle, le projet de la Ville aura comme effet d’accélérer, dans une proportion toujours croissante, la hausse des prix des logements neufs. 

Car Montréal agit seule, sans coordonner ses efforts avec les gouvernements du Québec et du Canada (ces derniers sont toujours à négocier une entente qui pourrait rapporter au Québec, au cours des 10 prochaines années, 1,5 G$ d’argent fédéral) ni même avec les villes de la communauté métropolitaine, ou, plus grave encore, avec ses voisines de l’agglomération, le signalement nous semble encore plus justifié. 

Vous qui suivez le marché de près aurez certainement noté que les villes de Westmount, Mont-Royal ou Kirkland, ou encore celles de Brossard ou Laval, pour ne nommer que ces dernières, n’envisagent pas pareille intervention. Elles pèsent probablement déjà l’avantage concurrentiel (d’autant plus grand sur la Rive-Sud avec l’arrivée prochaine du Réseau express métropolitain (REM)) qu’elles viennent de gagner. Faut-il rappeler que déjà plus des trois quarts des logements rattachés au programme AccèsLogis sont localisés dans l’agglomération de Montréal, soit 77,8 %, tandis que 6,9 % sont situés dans l’agglomération de Longueuil, 6,5 % dans la couronne Nord, 6,2 % dans la couronne Sud et 2,6 % à Laval (2013).2

À notre avis, alors que l’augmentation significative des coûts des terrains, des coûts de construction, ainsi que ceux liés à l’apparition de nouvelles redevances bouleversent nos modèles, la Ville devrait avoir l’ambition de viser un impact financier neutre pour notre industrie. Elle éviterait ainsi tout glissement de responsabilités. Cela serait par exemple possible, sans coûts additionnels, si la Ville reprenait la formule éprouvée d’un bonus à la densité offert en retour de mixité. L’IDU note aussi que le marché des capitaux est de plus en plus soumis à d’importantes pressions en matière de responsabilité sociale. Il est possible de penser qu’avec un peu d’efforts, de nouveaux véhicules d’investissement favorisant la mixité pourraient voir le jour.

En agissant autrement, Montréal méritera très certainement le titre de ville canadienne la « plus sévère en matière de mixité ». Elle aura cependant fait le choix d’alimenter comme aucune la poussée de prix qui la fait pourtant maugréer.

Les prochains jours seront faits d’importantes discussions. Nous les espérons productives pour tous et toutes.

Si du choc des idées jaillit la lumière, le rapport que produira l’OCPM pourrait faire école. D’ici là, il est à souhaiter que le gouvernement du Québec, particulièrement attentif, s’exprime, prenne la mesure du précédent que s’apprête à créer Montréal et s’engage, lui aussi, à faire sa part.

Vous pouvez cliquer ici afin de consulter notre analyse et nos recommandations.


ANDRÉ BOISCLAIR 
Adm.A, 
Président-directeur général
 


1 Analyse effectuée à partir de l’Outil Condo​, 2e trimestre2018, une compilation de données publiées par le Groupe Altus, dans Stratégie d’inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels, Bilan des retombées 2005-2018, Ville de Montréal (2019).

2 Cahiers métropolitains, Communauté métropolitaine de Montréal, décembre 2013.

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