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PPU des Faubourgs : Flexibilité, attractivité et mixité

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Retrouvez l'allocution de Jean-marc Fournier, PDG de l'IDU, lors de la présentation du mémoire sur le PPU des Faubourgs à l'OCPM le mardi 27 octobre 2020

« D’entrée de jeu, l’IDU tient à remercier et féliciter l’arrondissement Ville-Marie et l’OCPM qui ont permis une contribution positive des parties prenantes au débat sur l’avenir du secteur.

Nous sommes heureux de constater que plusieurs des recommandations que nous avons proposées en préconsultation ont été considérées dans le projet de PPU.

Cela dit, inspiré des échanges que nous avons eu avec nos membres, nous entendons relever quelques points qui s’avèrent difficiles d’application pour l’industrie et dans certains cas, vont même jusqu’à contredire les intentions du projet initial de PPU.

La réunion des sites de Radio-Canada, de Molson et de l’Esplanade Cartier, permettra de doter Montréal d’une entrée de ville en forme de trait d’union entre le cœur touristique et des affaires de Montréal et le quartier résidentiel.

Le développement des Faubourgs permet de consolider le centre-ville. Lequel en a grand besoin en cette période difficile.

C’est une occasion rare qui s’offre aux Montréalais et nous vous sommes reconnaissants de nous permettre d’y apporter notre contribution.

1 - Le contexte

Montréal connait un solde migratoire négatif depuis quelques années. Il se construit plus de logements en banlieues que sur le territoire de la Ville.

Les Faubourgs peuvent représenter une alternative valable à l’étalement urbain. Pour cela, il faut éviter des normes trop rigides et se préoccuper des coûts engendrés par celles-ci.

L’IDU tient à réitérer sa position concernant le projet de règlement sur la mixité et pour lequel, l’OCPM a recommandé le report des volets abordable et familial.

Pour le territoire des Faubourgs et ailleurs sur le territoire montréalais, l’IDU souhaite une approche incitative plutôt que l’imposition de contraintes. C’est encore plus vrai lorsque ces contraintes diminuent l’offre de logements et repoussent les citoyens vers l’extérieur de Montréal. L’actuelle pandémie et la révolution du télétravail qui l’accompagne constituent des facteurs aggravants et des signaux additionnels à ne pas sous-estimer.

Nous croyons plus approprié de se rassembler pour d’abord obtenir une part significative des sommes disponibles avec la récente entente Canada-Québec et pour ensuite rechercher l’adoption d’une véritable politique nationale d’habitation.

2 -  Volumétrie, diversité et flexibilité

Nous croyons que la hauteur de 80 mètres vers l’îlot des Voltigeurs devrait pouvoir s’appliquer à une partie plus grande du territoire.

Considérant les nombreux avantages que représentent les bâtiments en hauteur sur la quantité et la qualité des espaces au sol et compte tenu de l’objectif de créer un parcours d’entrée de ville, l’IDU souhaite que l’Arrondissement évalue l’opportunité de relever les hauteurs maximales permises en bordure et au sud de l’axe René-Levesque, et étende la zone de 80 mètres avec hauteurs conditionnelles le long du boulevard Ville-Marie.

Superficie d’étage au-delà de 30 mètres

Au-delà de 30 mètres, soit au-delà de 8 à 10 étages, le projet de PPU prévoit une superficie de plancher par étage de 650 à 750 mètres carrés.

À notre avis, et considérant les particularités des trois sites en requalification du secteur, prévoir un seul type de superficie ne pourra favoriser la qualité architecturale.

Ensuite, cette proposition oublie l’avis des citoyens qui selon les mots de l’OCPM : « s’opposent à une approche uniformisante ». Nous croyons préférable de favoriser une variété dans les volumétries.

Enfin, la proposition concernant les basilaires risque d’entrainer un effet de masse susceptible de créer un sentiment d’oppression pour le piéton.

Cela dit, il nous semble pertinent d’ajouter qu’à densité égale, plus les superficies d’étages sont faibles, plus le développement se fait en hauteur, plus on multiplie les impacts environnementaux et plus on augmente le coût du logement. La superficie des étages est un corolaire du coût, ne pas s’en préoccuper et les réduire trop, c’est choisir volontairement de s’éloigner d’un objectif d’inclusion.

L’IDU tient à souligner l’inadéquation entre la volumétrie proposée et la première orientation du projet de PPU de maintenir un parc de logements diversifié et inclusif.

Par ailleurs, la hausse des prix imposée par les conditions projetées pourrait avoir comme effet d’entrainement de pousser à la hausse les prix pratiqués dans les commerces du secteur. La mécanique envisagée aura donc pour effet de nous éloigner de l’intention initiale visant à limiter le phénomène d’embourgeoisement.

L’IDU rappelle que ces questions ont déjà été abordées à l’occasion du PPU de la partie nord de l’ile des Sœurs. Dans le cas présent, les superficies d’étage sont encore plus réduites et au surplus, on en fait maintenant une norme pas un critère. Il y a là comme une lumière rouge.

3 - La fonction commerciale

L’ampleur de l’offre commerciale en rez-de-chaussée exigé excède la demande. Alors que l’objectif initial consiste à consolider les axes Ontario et Sainte-Catherine Est, on court le risque de se retrouver plutôt à obtenir une trop grande concurrence.

Déjà l’IDU s’est inquiété du taux d’inoccupation des locaux au centre-ville par rapport à la rive sud, à la rive nord et à Laval. La conjoncture économique liée à la crise sanitaire actuelle aggrave ce phénomène.

Nous partageons bien sûr l’intention de favoriser des interventions susceptibles d’animer l’espace public de manière à offrir sécurité et ambiance, mais il serait à propos de trouver des alternatives à une suroffre commerciale qui risque d’entrainer un effet contraire à l’intention initiale.

En outre, le projet de PPU demande une complémentarité de l’offre commerciale. L’intention est louable, mais la mécanique peut entrainer des effets non désirables. L’IDU craint qu’à ce chapitre la règlementation ne cherche à prendre le dessus sur la pertinence commerciale en imposant le type de commerces et de localisation. Agir ainsi, sans tenir compte des impératifs économiques, pourrait multiplier les locaux vacants.

4 - Les passages à caractère public et les cours privés.

Passons maintenant aux passages à caractère public. La gestion concrète de ces espaces représente un enjeu. L’entretien, le partage des coûts, la sécurisation et la responsabilité des propriétaires peuvent constituer un fardeau de gestion et un surcoût d’assurance.

Enfin, l’IDU recommande que l’accès public aux cours ne soit pas une obligation. À la place, on devrait favoriser les portes cochères ou les clôtures ajourées.

Les normes projetées auront un effet sur les coûts. Les coûts ont un effet sur la valeur. Ce n’est pas en multipliant les contraintes qui poussent les prix à la hausse que nous améliorerons le solde migratoire négatif de Montréal.

5 - La planification préalable et la séquence des travaux

Il est important d’améliorer l’arrimage entre la livraison des projets résidentiels et la réalisation des interventions majeures dans le domaine public, notamment pour l’aménagement des artères, les espaces réservés aux écoles et aux parcs et le développement du transport collectif. Le délai de réalisation des projets publics doit être raisonnable. On doit déterminer l’échéancier et s’y tenir.

À propos du réaménagement des artères, nous insistons pour que les développeurs puissent participer à la réflexion. Pour assurer une entrée de ville réussie, l’implication de chacun est essentielle. Par ailleurs, il faut considérer le fait que les autorités provinciales, notamment le ministère des Transports, sont présentes sur le territoire et concernées par son réaménagement futur. Nous nous inquiétons que la multiplication de paliers décisionnels aux intérêts divers ne vienne alourdir la fixation des échéanciers et le respect de ceux-ci.

En ce qui concerne les espaces verts, la collaboration des développeurs est acquise. Cela dit, il est préférable qu’au préalable l’Arrondissement fasse connaitre sa vision au niveau de ces espaces. De la même manière, la question scolaire doit être réglée plus tôt que tard.  D’abord parce que cela ajoute en attractivité, mais aussi pour éviter la présence de chantiers qui n’en finissent plus.

Enfin en matière de transport collectif, l’expérience aidant, nous désirons prévenir une situation éventuelle qui ferait apparaitre une infrastructure lourde du type REM. À notre avis, le PPU doit dès maintenant prévoir une procédure permettant d’augmenter la densité dans un tel cas.

L’IDU appuie la formalisation dans le PPU de l’exclusion des développements dans les secteurs en requalification de l’application des taxes liées à ce genre de transport. Agir autrement risque d’affaiblir de façon importante l’équilibre financier des projets.

Conclusion

Le développement des Faubourgs est une occasion à ne pas manquer. Il permet de renforcer le centre-ville en lui ajoutant une porte d’entrée majeure.

En gardant à l’esprit l’importance de permettre une juste part de flexibilité et de tenir compte des effets normatifs sur les prix d’achat, nous réussirons à atteindre les objectifs initialement déterminés.

Agir à l’inverse, fera de ce projet une occasion ratée d’inverser la tendance du solde migratoire négatif de Montréal.

Merci. »

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