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Le marché de l’immobilier commercial a fait mieux que prévu en 2020

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Au Canada, l’investissement total dans le marché de l’immobilier commercial a dépassé 37 G$, soit une baisse de 17 % par rapport à la moyenne quinquennale du marché. On aurait pu s’attendre à pire si on considère que le marché a été paralysé pendant cinq mois au début de la pandémie. C’est ce qui ressort du récent rapport de JLL sur les perspectives d’investissement pour la fin de 2020.

 

Dans la grande région de Montréal, le total des investissements a atteint 6,1 G$, en baisse de 30 % par rapport à 2019 — qui était une année record. Elle reste toutefois 15 % au-dessus de la moyenne du marché sur cinq ans.  « Cela suggère que Montréal est resté un marché extrêmement fluide et liquide malgré les circonstances difficiles de l'année dernière », peut-on lire dans le rapport.

Bureaux : une année difficile

Certains secteurs ont écopé plus que d’autres. À l’image de ce qui s’est passé à l’échelle canadienne, le marché du bureau à Montréal affiche une hausse du taux d’inoccupation. Il n’y a là rien d’étonnant quand on sait que, selon Statistique Canada, 40 % des Canadiens ont travaillé à domicile pendant la pandémie. Le taux d’inoccupation qui avoisine actuellement 9,4 % devrait grimper encore selon Andrew Bissett, vice-président exécutif chez JLL. « La tendance est à la réduction des espaces de travail en raison du télétravail, une pratique qui devrait durer même dans l’après-COVID-19. Les employeurs ne savent pas encore la proportion d’employés qui voudront réintégrer leurs bureaux ou partager leur temps en télétravail. Ils ne sont donc pas en mesure de prendre des décisions actuellement. »

Il a eu aussi un afflux de locaux en sous-location. « Dans le marché de la sous-location, ce sont plus de deux millions de pieds carrés qui sont aujourd’hui disponibles, soit deux fois la moyenne d’un million de pieds carrés observée au cours des 20 dernières années», affirme Andrew Bissett.

Au premier trimestre de 2021, le taux d’absorption était négatif pour un troisième trimestre depuis le début de la pandémie, soit -1,1 millions pieds carrés. « Cela survient après une année 2019 incroyable avec quelque 2,2 millions de pieds carrés d’absorption. À la fin de 2020, on a atteint une absorption négative de 800 000 pieds carrés, une différence significative. »

Ce sont les bureaux de classe B et C qui sont les plus affectés par la baisse, représentant 73 % de l’absorption nette négative.

« Dans ce contexte, c’est très difficile actuellement de valider la valeur des actifs des immeubles de bureaux, affirme Andrew Bissett. Il y aura une reprise des transactions, on ne peut juste pas prévoir quand elle se produira. Actuellement, les investisseurs recherchent un mix de propriétés dans leur portefeuille. À plus ou moins long terme, les immeubles de bureaux représentent un marché plus risqué. Les conditions vont donc rester favorables aux locataires pour quelques trimestres encore. »

Il reste optimiste face à une éventuelle reprise d’ici la fin de l’année. « L’économie canadienne reste forte alors que l’économie américaine rebondit. Une fois qu’une large proportion de la population sera vaccinée, les gens n’auront qu’une envie soit de retrouver une vie normale », dit-il.

Multirésidentiel : fuite vers les banlieues

Depuis le début de la crise sanitaire, Montréal a perdu près de 30 000 habitants qui ont préféré pour la plupart s’établir dans les banlieues avoisinantes. Parallèlement, la métropole a vu s’interrompre l’afflux de nouveaux arrivants en plus de celui des étudiants universitaires. Cela a fait en sorte que le taux d’inoccupation global des logements locatifs est passé de 1,5 % en 2019 à 2,7 % en 2020, selon les données de la SCHL. « L’impact a été plus grand au centre-ville qui s’est vidé », explique Mark Sinnett, vice-président exécutif, Marchés des capitaux chez JLL. En effet, le taux d’inoccupation y a grimpé à 10,7 % comparativement à 2,5 % en 2019.

Lui aussi affiche un optimisme quant à la reprise de l’activité au cœur de la métropole. « On ne déplacera pas 40 millions de pieds de carrés d’espace de bureaux aux banlieues. Outre le quartier des affaires, le centre-ville comprend de grandes universités, deux mega-hôpitaux, de nombreux commerces et des lieux de divertissement. Dans l’après-COVID-19, les gens voudront y retourner. »

Commerce de détail : une reprise inégale

Selon JLL, l’investissement dans ce secteur s’est chiffré à un peu plus de 1 G$ en 2020, davantage que dans toute autre ville canadienne. La transaction la plus importante a été la vente d’une portion du Carrefour Laval par Cadillac Fairview à Gestion de Placements TD, au prix de 463 M$.

Il y a eu toutefois des ajustements de prix importants, notamment du côté des centres commerciaux fermés et des mégacentres. « Les centres commerciaux avec des commerces d’alimentation s’en sont mieux tirés et on note même une légère compression des taux de capitalisation, explique Mark Sinnett. « Les centres offrant une plus grande diversité de boutiques ainsi qu’un commerce de destination et un environnement de magasinage moderne tirent le mieux leur épingle du jeu. »

Selon JLL, la reprise dans ce secteur sera « fragmentée et inégale » : La vitalité du secteur repose principalement sur le commerce de détail ayant pignon sur rue, qui a largement été affectée par les vagues successives de fermetures et de réouvertures.

« Le grand gagnant de la pandémie, c’est le secteur industriel, » affirme Mark Sinnett. Depuis le début de la pandémie, il y a eu cinq transactions, chacune avec un prix record. La demande est forte en raison notamment de l’accélération du commerce en ligne et du rapatriement de la production manufacturière. Montréal est favorisé par sa position géographique. Le Québec est la seule province qui peut desservir un bassin de 200 millions de consommateurs par des accès routiers faciles.

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