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Baux commerciaux : à l’aube d’une nouvelle ère dans les relations entre locateurs et locataires ?

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La pandémie a plongé le monde de l’immobilier commercial dans une période d’instabilité dont on ne voit pas encore la fin. Des restaurants ont de la difficulté à payer leur loyer, des entreprises doivent continuer à supporter les dépenses liées à leurs bureaux alors que la majorité de leurs employés sont en télétravail, des détaillants font faillite… La période est remplie de défis et n’est pas sans affecter les relations entre locataires et locateurs. Dans un récent webinaire organisé par l’IDU, des experts sont venus partager leur vision d’un secteur en transformation.

 

Commerce de détail : tendances émergentes

« Il n’est pas facile d’être un détaillant aujourd’hui », affirme Manon Larose, vice-présidente principale, Commerce de détail chez JLL. En effet, la crise sanitaire a bouleversé les habitudes de consommation et oblige le secteur du détail à repenser ses modèles commerciaux. Un travail qui était déjà amorcé avec la montée de commerce en ligne, mais qui doit s’accélérer. Des tendances commencent à émerger.

L’heure est à l’expérimentation. Des détaillants profitent de la période pour tester le marché. « Les concepts de type pop-up expérientiels deviennent un facteur de différenciation, constate Manon Larose. On voit aussi une poussée vers des magasins de plus petits formats combinés à des services numériques comme l’ont fait Arc’teryx et Nike aux États-Unis. »

Pendant que des détaillants développent des partenariats pour offrir une expérience client plus intégrée comme l’a fait Walmart en s’associant à Jack Nathan Health pour ouvrir des MediSpa, d’autres bannières décident plutôt de réduire le nombre de succursales pour explorer de nouveaux services. Starbuck a ainsi fermé 300 magasins au Canada pour se concentrer sur le service au volant.

Malgré la stagnation, les artères commerciales de premier ordre continuent d’afficher une activité locale notable. « Un bel exemple a été l’ouverture d’Uniqlo, rue Sainte-Catherine, affirme Mme Larose. Le magasin physique reste un incontournable. eMarketer prévoit même que, d’ici 2023, il y aura 3,5 fois plus de ventes dans les commerces que sur les boutiques en ligne. Le magasin restera un élément clé de l’écosystème du commerce de détail. Mais comme l’impact du numérique ne cesse de croître, son rôle va changer. »

Centres commerciaux : miser sur l’expérientiel

Les centres commerciaux font aussi face à un défi d’adaptation. La solution pour y ramener les consommateurs passe par l’expérience client, selon Louise N. Pelletier, vice-présidente, Affaires juridiques chez Carbonleo. C’est ce que le promoteur veut proposer avec son projet Royalmount. En cours de construction, il inclura des commerces, une tour à bureaux, des unités résidentielles et des espaces de divertissement qui s’élèveront au carrefour des autoroutes 15 et 40.

« On veut répondre au besoin de la clientèle qui cherche des endroits “instagrammables”, basés sur des expériences, affirme Mme Pelletier. Le client d’aujourd’hui magasine pour voir, toucher, sentir et goûter. Il magasine aussi pour se divertir, se sentir écouté et faire partie d’une communauté. »

Dans le centre commercial du futur, le propriétaire devra adapter certaines clauses de ses baux, notamment les clauses de colocation, de frais d’exploitation, d’exclusivité et d’usage. « Aujourd’hui, le locataire pilier ce n’est pas forcément le grand magasin situé stratégiquement dans le centre commercial, constate-t-elle. Ce peut être un concept qui a un pouvoir d’attraction auprès des consommateurs. » On assiste également à une nouvelle mixité des locataires pour laisser plus de place au divertissement comparativement aux biens de consommation. « Il n’y a pas de restrictions en termes de mixité, explique Mme Pelletier. Si Gucci veut ouvrir un restaurant ailleurs que dans l’aire de restaurant [comme il l’a fait à Beverly Hills], le bailleur doit saisir l’opportunité. Cela va amener de nouveaux consommateurs. Il n’y a pas de limites non plus sur les points de vente éphémères : l’expérience client provient de l’achalandage et chaque pied carré doit être activé. »

 

Actifs en détresse : comment les repositionner ?

Si la pandémie a créé de la turbulence, elle peut aussi être porteuse de transformations et d’innovations, affirme Laurent Dionne-Legendre, directeur principal, Investissements et Affaires juridiques du Groupe Mach. Un autre défi pour les promoteurs, c’est de décider quoi faire avec des actifs en détresse. Différentes options s’offrent à eux : une modification d’usages pour viser la mixité, des améliorations physiques ou la démolition en vue d’un nouveau développement.

Laurent Dionne-Legendre y va d’une mise en garde pour ceux qui choisissent d’investir pour améliorer leurs installations. « Dans les centres commerciaux, les locataires sont sensibles au ratio ventes versus le coût du loyer. Théoriquement, quand on investit en CapEx, c’est pour augmenter les ventes du centre commercial. Le problème en ce moment, c’est qu’on fait face à une baisse des ventes. Depuis 2017, elles ont diminué d’environ 30 %. Il faut faire attention d’exiger un coût de loyer raisonnable. » « Il faut se rappeler que l’immobilier est cyclique, ajoute-t-il. Dans l’après COVID-19, on vivra peut-être les Années folles 2.0, comme celles qui ont marqué l’après-guerre. Il faut aussi se dire que l’immobilier est un écosystème. Toutes les parties prenantes doivent se parler, soit les promoteurs, les locataires, les prêteurs et l’administration municipale pour favoriser le développement des actifs. »

Litige entre locataires et bailleurs : les recours possibles

Quelques causes entre locataires et locateurs se sont retrouvées devant les tribunaux québécois depuis le début de la pandémie. Toutes les décisions sauf une ont été rendues dans le cadre de mesures intérimaires, une procédure qui permet d’établir un équilibre acceptable entre les parties en attendant qu’un juge se prononce sur le fond du litige, explique Alain Tardif, associé chez McCarthy Tétrault.

« Une seule décision a été rendue sur le fond, soit l’affaire Hengyun, explique Alain Tardif. Le locataire exploitait un centre de conditionnement physique fermé en raison des mesures sanitaires. Dans cette cause, le juge s’est penché sur la clause de force majeure invoquée par chacune des parties pour soit ne pas payer le loyer ou en réclamer le paiement. Selon le libellé de la clause, tout ce qu’elle permettait était de reporter à une date ultérieure le débat à savoir si le loyer était payable ou non. Elle n’obligeait pas le locataire à le payer peu importe la situation de force majeure. Or, il y a un principe en droit qui veut qu’on ne peut pas obliger une partie à remplir ses obligations sans que l’autre n’ait pas rempli les siennes. Le juge a déterminé que le locateur avait l’obligation de fournir à son locataire la pleine jouissance des lieux, ce qui était impossible en raison des ordonnances gouvernementales. » Morale de l’histoire : s’assurer que les clauses incluses dans le bail soient bien rédigées pour éviter les interprétations et les recours devant les tribunaux.

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