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Après une année record : Où furent investis les capitaux?

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Pour 2021, l’année vécue sur le marché immobilier et les données qui en sont ressorties ne laissent aucune raison aux investisseurs de croire à un ralentissement pour la prochaine année. Ce sont les facteurs économiques externes au marché immobilier, notamment le niveau persistant d’inflation, l'apparition d’un nouveau variant et une pression continue sur les chaînes d’approvisionnement qui pourraient donner un temps de réflexion à certains investisseurs. L’économie canadienne a continué de montrer sa robustesse et continuera de supporter le marché immobilier en 2022. Tous ces facteurs permettront à l’immobilier commercial québécois et canadien de rester une excellente source de diversification pour les investisseurs et Montréal continuera d’alimenter cet engouement à travers la province et l’ensemble du pays.

C’est du côté du marché immobilier commercial que nous aurions pu nous attendre, avec raison, à un certain ralentissement pour certains secteurs. Plusieurs facteurs ont malmené les actifs de bureau et de commerces de détail, mais dans l’ensemble, le marché commercial québécois termine l’année 2021 en très bonne santé. Les investisseurs impliqués dans les transactions commerciales ont, pour la plupart, su dénicher de bonnes opportunités sur le marché et ont pu mettre en place des plans de repositionnement et de conversion en immeubles multirésidentiels ou usages mixtes.

La reprise économique et le retour graduel au bureau amorcé au printemps ont fortement bénéficié aux immeubles de détail. Depuis le début de l’année, c’est un peu plus de 1 000 transactions qui ont été transigées pour un volume total de 1.97 G$. Bien que la comparaison avec l’année 2020 puisse être biaisée en raison des circonstances causées par la pandémie, c’est tout de même une augmentation de 72% en comparaison à l’année précédente.

D’ailleurs, les transactions majeures de la dernière année représentent à elles seules un volume de 290 M$, soit 15% du volume annuel total. Nous avons vu au courant de 2021 un regain d’activité à travers plusieurs régions de la province et à travers plusieurs types d’entreprises. Bien que les plans d’investissement des investisseurs de détail puissent être ralentis par les circonstances économiques actuelles, comme l’activité transactionnelle n’a pas connu de déclin malgré les soubresauts de la pandémie, on peut s’attendre à ce que 2022 continue sur la même lancée et qu’on assiste à une autre solide année pour le commerce de détail.

La seule classe d’actif ayant connu une diminution, avec raison, est celle des immeubles à bureaux. L’incertitude entourant le retour complet au travail et une réouverture à 100% des entreprises continuent de planer au-dessus des investisseurs de bureau. Cependant, cela n’a pas empêché plusieurs propriétaires occupant de profiter de l’occasion pour dénicher des opportunités sur le marché et déménager dans des secteurs en pleine expansion. Les grandes transactions pour cette classe d’actif ont aussi vu plusieurs immeubles de qualité être transigés malgré les conditions externes du marché. Au total, le volume des transactions inclus dans le top 10 est de 232 M$ et représente 36% du volume total annuel. Pour les actifs à bureau, cela signifie qu’en 2022, on peut s’attendre à des acquisitions ciblées, par des investisseurs ayant un plan précis et pouvant mener leur plan à moyen et/ou long terme.

Ce sont les actifs industriels qui sortent gagnants de l’engouement qu’a connu le marché immobilier au courant de 2021. Au total, ce sont 623 immeubles qui ont été transigés pour un volume total de 2.64 G$, ce qui représente une augmentation de 100% par rapport à l’année précédente. Cette augmentation fulgurante démontre bien le déséquilibre entre l’offre et la demande pour ces actifs et devra être surveillée de près au courant de la prochaine année.

Sur l'île de Montréal, où l'on retrouve 8 des 10 plus grandes transactions, cette augmentation est encore plus prononcée. Pour l’ensemble du top 10, le volume se situe à 540 M$, soit 20% du volume total annuel et marque un fort avancement des acheteurs représentés par des constructeurs / développeurs dans les transactions industrielles par cause du manque de terrain sur l'île de Montréal. Malgré cette forte concentration de volume, il est quand même intéressant de noter que 73% des transactions ont eu lieu sur la Rive-Sud de Montréal, montrant clairement la force de développement de ce marché. Aucun signe ne laisse présager que la forte demande pour les actifs industriels connaîtra un ralentissement en 2022, donc c’est du côté de l’offre qu’il faudra porter notre attention. Les investisseurs voulant transiger dans ce marché devront être prêts à agir rapidement pour dénicher de bonnes opportunités.

Les investisseurs aguerris avaient déjà conscience que le marché immobilier était une classe d’actif permettant de mitiger les risques dans un portfolio, mais 2021 aura sans doute été la période durant laquelle plusieurs investisseurs ont profité des conditions hypothécaires pour entrer dans le marché ou entamer des transactions afin de poursuivre leur croissance. Avec l’annonce prochaine d’une hausse du taux directeur, possiblement d’ici la mi-2022, doit-on s’attendre à un refroidissement du marché immobilier québécois? Les aspects fondamentaux du marché immobilier québécois restent solides, notamment les actifs commerciaux qui, dans chacun des segments de marché, resteront supportés par la force de l’économie canadienne au courant des prochains trimestres. Comme mentionné à plusieurs reprises cette année, même en cas de hausse de taux d’intérêt, cela pourrait seulement contribuer à diminuer quelque peu le bassin d’acheteurs non qualifiés. Les investisseurs ayant un dossier solide ou étant entouré d’une équipe d'experts sauront continuer de dénicher d’excellentes opportunités sur le marché. Le marché commercial continuera d’offrir d’excellentes opportunités de placements aux investisseurs.

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