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L’après-pandémie se dessine sur fond de télétravail et de regain d’activité dans l’immobilier résidentiel

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Le troisième numéro de L’état du centre-ville indique un optimisme à la hausse et une amélioration de certains indices, à l’heure où l’accélération de la vaccination laisse entrevoir une sortie de crise à l’horizon. Ce rapport trimestriel sur l’activité socioéconomique au centre-ville de Montréal présente une mise à jour des données, au premier trimestre de 2021, dans six catégories d’indicateurs soit les bureaux, les commerces, l’habitation, l’enseignement supérieur, l’achalandage-mobilité et le tourisme.

Les locataires d’espaces de bureaux veulent de la souplesse

En plus du sondage principal, des entrevues ont été effectuées avec des courtiers en location de bureaux actifs au centre-ville de Montréal. Ces témoins privilégiés du marché ont témoigné de la prudence des locataires devant les incertitudes de la reprise en évoquant cinq tendances :

  • une tendance à la réduction de la superficie louée;
  • une hausse des espaces offerts en sous-location;
  • le renouvellement de baux pour de plus courtes périodes;
  • la location de plus petits espaces, mais de qualité supérieure;
  • et la création d’espaces secondaires en périphérie du centre-ville notamment à proximité des futures stations du REM.

« On constate que les dirigeants d’entreprises qui louent des espaces à bureaux font montre d’une grande prudence; ils ne savent pas quelle sera l’importance du télétravail après la crise et tentent de se donner une marge de manœuvre pour s’adapter », analyse Jean-Marc Fournier, président-directeur général de l’Institut de développement urbain (IDU). Cette incertitude des dirigeants d’entreprise se mesure. Ainsi, 62 % des répondants au sondage ont dit, au premier trimestre 2021, que leur employeur ne leur avait pas encore communiqué une date de retour au bureau. On note toutefois que 38 % des répondants ont dit que leur employeur avait entrepris, ou envisageait, de faire des travaux pour modifier l’environnement de travail en vue du retour des employés.

Le télétravail toujours très populaire

L’une des questions principales est de savoir où se situera le point d’équilibre entre le télétravail et la présence au bureau. La réponse variera selon les organisations, les personnes, les fonctions, d’où le désir de souplesse des locataires de bureaux. Chose certaine, le télétravail sera désiré par les travailleurs : 76 % des personnes interrogées au premier trimestre 2021 disaient souhaiter travailler de la maison « plus de la moitié de la semaine », lorsque les mesures sanitaires auront été levées et que la majorité des personnes auront été vaccinées.

Stabilité dans l’inoccupation des immeubles de catégorie A

Pendant ce temps, le nombre de bureaux disponibles, qu’il s’agisse de bureaux à louer ou offerts en sous-location, demeure relativement élevé au centre-ville de Montréal, mais le portrait n’est pas si sombre qu’on pourrait parfois le croire. On constate une relative stabilité dans les immeubles de classe A qui représentent le gros de l’offre (60 %). La variabilité est plus forte dans les immeubles de catégories B et C, où les locataires sont plus souvent des entreprises petites ou plus jeunes. Toutes catégories confondues, 13 % des bureaux étaient à louer ou offerts en sous-location au premier trimestre de 2021. Dans les immeubles de classe A le taux de disponibilité de 9,8 % au T1 2021 est meilleur qu’au T1 2019 (11,3 %).

Commerces : la rue Sainte-Catherine fait mieux que Time Square

La situation des commerces reste difficile, surtout dans les galeries marchandes où le taux d’inactivité des locaux commerciaux est passé de 20 % à 34 % entre le quatrième trimestre de 2020 et le premier trimestre de 2021. Signe encourageant, les commerces situés dans les immeubles de bureaux et les gares, qui avaient été frappés de plein fouet dès le début de la crise sanitaire, affichent une baisse de 9 points de pourcentage du taux d’inactivité. Sur la rue Sainte-Catherine, la situation est stable, 24 % des commerces sont inactifs. En cela, la célèbre rue commerciale de Montréal se porte mieux que certaines rues mythiques de Manhattan. Une étude[1] similaire à celle de L’état du centre-ville menée au même moment (T1 2021) à New York indique en effet que le taux d’inoccupation des commerces est de 28 % sur 5th Avenue, de 40 % sur Madison Avenue et de 31 % à Time Square.

La popularité du télétravail devrait avoir une influence sur les habitudes de consommation, mais il est difficile d’y voir clair pour le moment. Des proportions de répondants avoisinant les 44 % s’attendent à fréquenter moins qu’avant les commerces, restaurants et établissements culturels après la crise. Toutefois, de faibles majorités, 52 % à 58 % des répondants, croient qu’ils reprendront leurs habitudes antérieures à la pandémie et fréquenteront les commerces, restaurants et lieux culturels autant qu’avant.

« Ça nous dit que l’envie de retrouver le centre-ville est bien présente. Le message de ces données sur les commerces et la fréquentation, c’est que pour réussir la relance, il faudra rendre le centre-ville attrayant, créer une animation, une expérience, pour que même les convaincus du télétravail aient envie de venir et de profiter des commerces, de la gastronomie et de la vie culturelle du centre-ville », estime Glenn Castanheira directeur général de Montréal centre-ville.

Immobilier résidentiel : forte hausse des mises en chantier et redressement dans la revente de condos

Des mouvements sont notables dans le domaine de l’habitation au centre-ville de Montréal. En comparant deux périodes de quatre trimestres consécutives (T2 2019 à T1 2020 et T2 2020 à T1 2021), on constate d’abord une forte progression des mises en chantier de 109 %. Cette donnée se décompose en une très forte poussée de 264 % dans la mise en chantier de logements locatifs et en une croissance plus modérée de 42 % du côté des copropriétés.

Du côté de la vente de condos neufs, les données tendent à confirmer une baisse significative. En comparant le cumul des transactions réalisées en 2019 et celui des transactions de 2020, le résultat est un recul de 58 %. Toutefois, l’annonce récente de projets d’envergure au centre-ville pourrait indiquer que le marché du condo neuf amorce un redressement.

Une amélioration semble d’ailleurs prendre forme dans le domaine de la revente de condos. Avec des prises de lecture un an avant la pandémie (T2 2019), en pleine première vague (T2 2020), à la deuxième vague (T4 2020) et au début de 2021, on voit se succéder une baisse prononcée des reventes, une flambée des inscriptions et une accalmie. Au premier trimestre de 2021, les reventes de condos (486) avaient presque retrouvé le niveau du deuxième trimestre de 2019 (496). Fait à noter, à contre-courant du marché dans l’ensemble de la RMR de Montréal, le prix des condos au centre-ville de Montréal montre un léger fléchissement entre le deuxième trimestre de 2020 et le premier trimestre 2021.

Pour le responsable du développement économique et commercial et du design au sein du comité exécutif de la Ville de Montréal, Luc Rabouin, la situation évolue favorablement : « La pandémie a durement affecté le centre-ville de Montréal, mais grâce au dynamisme de l’écosystème économique de Montréal, la reprise y est bien amorcée. Les constructeurs ont visiblement gardé confiance en Montréal et en son centre-ville, qui n’ont rien perdu de leur attractivité. Nous sommes convaincus que la collaboration qui s’est installée entre notre administration et les acteurs économiques montréalais nous permettra de relever le défi de la relance et de la mixité dans nos quartiers. Le centre-ville de Montréal est fort de sa diversité, de la rencontre qu’il permet entre les familles, les étudiants, les travailleurs, les commerçants, les artistes et les touristes. Ensemble, nous pouvons faire battre le coeur du centre-ville encore plus fort et faire de la relance verte et inclusive que nous souhaitons, un succès ».

[1] www.cushmanwakefield.com/en/united-states/insights/us-marketbeats/new-york-city-area-marketbeats

Le tourisme peut aussi espérer

Dans le secteur touristique, le premier trimestre de 2021 a été pénible, le taux d’occupation des chambres d’hôtels du centre-ville n’atteignant que 8,7 %. Toutefois, de ce côté aussi, le pire semble passé. Si le Grand Prix du Canada et Osheaga ont été annulés, d’autres événements emblématiques de l’art de vivre de Montréal ont annoncé des éditions 2021, dont Juste pour rire (en juillet), le Festival international de jazz (en septembre), ou les Francofolies (en septembre).

« Les données qu’on met en lumière aujourd’hui sont très intéressantes, et certaines sont même encourageantes. D’ailleurs, je suis très fière que le gouvernement du Québec soutienne L’état du centre-ville grâce au Fonds d’initiative et de rayonnement de la métropole. Avec les progrès de la vaccination, on peut espérer un bel été 2021. La région métropolitaine a été éprouvée, mais sa résilience est impressionnante, grâce entre autres à la diversité de son économie, à la solidarité de ses citoyennes et citoyens, ainsi qu’à l’implication de tous ses leaders et du gouvernement. Les mois à venir sont prometteurs pour la vitalité de notre métropole et de son centre-ville », conclut Chantal Rouleau, ministre responsable de la Métropole et de la région de Montréal.

À propos de L’état du centre-ville
L’état du centre-ville est piloté par Montréal centre-ville et l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) en partenariat avec la Ville de Montréal et le gouvernement du Québec. Plusieurs organisations publiques et privées contribuent aux données qui sont colligées par le Groupe Altus. Ce rapport gratuit et accessible à tous a été pensé pour les décideurs publics, les gens d’affaires, les chercheurs universitaires et les citoyens. L’état du centre-ville n’a aucune coloration politique et ses données peuvent être utilisées par tout groupe, citoyen ou association. L’état du centre-ville est disponible sur etatducentreville.com, et diffusé sous forme d’infolettre aux membres et partenaires de l’IDU et de Montréal centre-ville. Les données présentées sont aussi disponibles sur le site web des données ouvertes de Montréal (donnees.montreal.ca). Dans toutes ses déclinaisons, L’état du centre-ville est gratuit.

Le sondage Web pour ce troisième numéro a été réalisé auprès de 1 000 personnes de la Région métropolitaine de recensement de Montréal (RMR) entre le 8 et le 20 avril 2021.

À propos de l’IDU
Fondé en 1987, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) est un organisme indépendant et sans but lucratif. L’IDU est le plus important représentant de l’industrie immobilière commerciale au Québec. Il agit principalement à titre de partenaire entre les membres de l’industrie, les autorités publiques ainsi que l’ensemble des parties prenantes de l’écosystème de l’immobilier commercial.

À propos de Montréal centre-ville
Montréal centre-ville est la Société de développement commercial (SDC) du centre-ville de Montréal, un organisme à but non lucratif qui regroupe près de 5 000 entreprises membres situées entre l’avenue Atwater et la rue Saint-Urbain et entre la rue Sherbrooke et la rue Saint-Antoine. Elle est la plus grande organisation du genre au Canada.

 

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