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UDI News

Covid-19, fermetures forcées et fiscalité municipale

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L'IDU émet ses observations en lien avec les décisions du Gouvernement du Québec suite aux fermetures forcées et la fiscalité municipale.

1. Contexte

Pour des motifs impérieux de santé publique, le gouvernement du Québec a imposé la fermeture prolongée de tous les commerces et services jugés non essentiels. Cette fermeture faisait suite à un ralentissement marqué de la fréquentation de la plupart des commerces suite aux avis de la Santé publique et à plusieurs ordonnances de fermeture partielle. Cette situation crée des problèmes importants de liquidités pour les commerçants et, par extension, pour les propriétaires locateurs.

Par ailleurs, puisque le secteur de la construction est également visé par l’ordre de fermeture, l’avancement de tous les projets immobiliers en cours sera retardé. De plus, les pertes d’emplois qui se multiplient et l’incertitude économique généralisée devraient entraîner une baisse de la demande pour les unités d’habitation neuves.

2. Loi sur la fiscalité municipale

Dans un premier temps, les valeurs portées au rôle foncier reflètent généralement l’état des unités d’évaluation au 1er juillet deux ans auparavant. Par exemple, le rôle actuel de Montréal, entré en vigueur le 1er janvier 2020, vise les années 2020-2021-2022 et reflète les valeurs au 1er juillet 2018. Celui de Québec, entré en vigueur le 1er janvier 2019, reflète les valeurs au 1er juillet 2017.

Toutefois, les rôles de trois ans ne sont pas immuables. En vertu du paragraphe 174(19) de la loi, les villes doivent refaire les évaluations à la baisse lorsque les valeurs diminuent en cours de rôle en raison de restrictions juridiques aux utilisations possibles des immeubles.

Les modifications en cours de rôles suite aux restrictions juridiques, dont l’interdiction d’exploiter des entreprises, NE SONT PAS discrétionnaires. La loi impose qu’elles soient effectuées par les villes. Sinon, les propriétaires seront en droit de déposer dès cette année des demandes de révision administrative et des recours judiciaires.

En d’autres mots, si les rôles d’évaluation ne sont pas modifiés d’office par les villes, une pluie de contestations et de recours judiciaires sont à prévoir, qui solliciteront des ressources importantes de part et d’autre qui pourraient plutôt être investies dans la relance et le retour à la profitabilité.

Ensuite, l’article 32 de la loi prévoit qu’un bâtiment doit être porté au rôle lorsqu’il est substantiellement terminé ou occupé, ou lorsque deux ans se sont écoulés depuis le début des travaux. À Montréal, cette période est de trois ans pour les grands projets.

Toutefois, la loi prévoit que ce délai cesse de courir dans les cas de force majeure, comme celui que nous subissons tous.

3. Observations

Dans les circonstances, l’IDU observe que certains étudient l'à-propos de déposer des demandes auprès des villes en vertu du paragraphe 174(19) de la loi, 

Aussi, cetains, assujettis à un rôle 2020-2021-2022 étudient l'à-propos de déposer des demandes de révision pour l’ensemble du rôle. À Montréal, le délai pour ce faire est le 30 avril 2020.

Toutefois, des alternatives à la judiciarisation sont possibles. Ainsi, l’IDU pourrait recommander au gouvernement d’adopter des dispositions accordant une annulation ou report des taxes foncières et scolaires correspondant à la période d’interdiction d’exploiter les entreprises. De plus, puisque la reprise pourrait être progressive, un étalement de la hausse des taxes sur plusieurs mois vers un retour à la normale pourrait également être envisagé. Évidemment, cette mesure aurait pour objectif de permettre aux propriétaires locateurs de RÉDUIRE d’autant les loyers de leurs locataires commerciaux et ainsi répondre en partie, nous en convenons, à la crise qu'ils traversent.

Par ailleurs, l’IDU suggère que certains délais devraient être prolongés. La période d’interdiction de travail sur les chantiers de construction devrait retarder d’au moins autant, et préférablement davantage, la mise au rôle de tous les projets de construction en cours. De plus, le délai pour la contestation des rôles 2020-2021-2022, autrement prévu à Montréal pour le 30 avril, devrait être déplacé au 31 août, comme plusieurs autres dates limites.

Pour la suite, l'IDU souhaite, le moment venu, une discussion avec les autorités. Il va sans dire qu'à l'heure actuelle tous sont à gérer une crise inédite. L'appui aux personnes les plus vulnérable doit demeurer leur priorité. Nous sommes pleinement solidaires des efforts remarquables qu'ils déploient.

Finalement, nous tenons à saluer le travail de tous les propriétaires qui à chaque jour rivalisent d'imagination afin de répondre aux besoins de leurs locataires.

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