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Réouverture économique: Les effets sur le marché immobilier commercial

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Après un léger ralentissement lors du dernier trimestre de l’année 2021, causée par une montée d’incertitude due à l’inflation et les restrictions gouvernementales toujours en place, les investisseurs sont revenus en force lors du début d’année 2022. Le premier mois de l’année a vu un regain d’activité à travers tous les secteurs du marché immobilier commercial québécois. La hausse prochaine des taux d’intérêt aura mené les investisseurs à conclure leurs transactions et préparer leur plan de match pour l'année à venir. Les investisseurs ont repositionné leurs positions d’investissement assez rapidement et semblent à nouveau d’attaque pour le début d’année 2022.  

Pour les actifs industriels, la forte demande qui s’est accentuée depuis le début de la pandémie ne risque pas d’être affectée par la hausse des coûts d’emprunts. La région de Montréal continue de voir de la forte compétition pour les actifs industriels disponibles sur le marché. À travers l’ensemble de la province, les indicateurs transactionnels continuent de grimper et le début d’année a déjà délivré un total de 66 transactions et un volume de 578 M$. C’est le secteur de Dorval qui a vu la plus grande transaction à un prix de 80.13 M$ pour trois immeubles manufacturiers. Les volumes de financements ont également été maintenus stables indiquant une activité continue dans le marché industriel. 

En dehors de l'île de Montréal, la Rive-Nord, incluant Lanaudière, vivent un fort développement et une compétition grandissante pour les actifs existants et en construction avec deux grandes transactions situées à Sainte-Thérèse et Terrebonne. La classe d’actif des immeubles de catégorie “entrepôts” commence l’année en force avec deux transactions vendues à un prix de 40 M$ et 38 M$ respectivement. En termes de la place allouée aux actifs industriels dans le portfolio des investisseurs, sans un changement significatif au niveau de l'offre sur le marché, en incluant la hausse des coûts d’emprunts, l’acquisition de ces actifs devra être planifiée avec attention afin de justifier les prix de vente à la hausse et assurer un bon retour sur investissement.  

L’année 2022 sera également l’année à surveiller pour les actifs de bureau. Au courant de l’année 2021, certains joueurs majeurs ont continué d’être présents sur le marché et ont pu profiter de belles opportunités sur le marché. Cependant, avec le retour en présentiel au travail dans les différents centres urbains de la province, les différents centres-villes verront un regain de vie et cela devrait se refléter à travers le marché des actifs de bureau. Le début d’année a vu un total de 36 transactions et un volume total de 87 M$.  

Il est trop tôt pour savoir si une reprise est réellement amorcée au niveau de la demande pour ces actifs. La baisse remarquée sur le marché au courant de la dernière année, indiquée par une diminution du volume et du nombre de transactions dans ce segment de marché s’est principalement concentrée dans les immeubles de moyennes et petites envergures. Ces derniers ayant été contraints de fermer leurs portes. Plus les investisseurs et propriétaires progresseront dans l’année en cours et plus ils pourront avoir confiance envers les possibilités qui seront disponibles sur le marché, spécialement pour les petites et moyennes entreprises.  

Cette tendance semble d’ailleurs amorcée à travers le type de transaction qui a été effectuée depuis le début de l’année. Ce sont les actifs de moyennes envergures qui ont été les plus dominants, lorsque classés par type d’immeuble transigé. Les volumes de financement semblent également indiquer une reprise des activités dans ce marché, mais il faudra suivre la tendance des prochains mois afin d’en être certain. Le premier mois de l’année 2022 est donc un bon signe pour les mois à venir et l’équilibre du marché pour les immeubles de bureau. Au courant de l’année 2021, ce sont les grands immeubles dans la classe d’actif de bureau qui avaient dominé les transactions. On semble donc voir un rebalancement du marché entre les grands immeubles et le reste du marché.  

Pour les investisseurs, les effets du retour au bureau en présentiel seront intéressants à surveiller sur l’ensemble du marché, spécialement dans les centres urbains. Il faudra sans doute laisser passer quelques mois pour que le marché en ressente les effets, cependant le retour en présentiel des entreprises dans les tours à bureaux aura certainement un impact sur la valeur des actifs de bureau à travers la province et se répercuter sur le marché immobilier et le type de transactions qui auront lieu au cours de l'année.  

Avec l’économie québécoise présentement en mode de sortie de la pandémie, ce sont maintenant les différents projets d’investissement des gouvernements municipaux et provinciaux qui pourraient venir avoir un impact sur les décisions d’investissements des investisseurs et fonds de placement privés. En effet, la désignation de la ville de Sherbrooke et Bromont comme Zone D’Innovation, par exemple, en parallèle aux autres projets de développement existants à travers la province, a le potentiel de créer de nouveaux pôles de développement à travers la province dans lesquels le marché de l’immobilier commercial aura une importante part à jouer. Le plan de protection des chaînes d’approvisionnement viendra également renforcer la nécessité de l’investissement en immobilier industriel suite aux événements de la Covid-19.  

 

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