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Partenaires financiers : comment s’adapter dans un marché immobilier bousculé par la pandémie

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En cette deuxième année pandémique, l’IDU a de nouveau réuni un panel de banquiers, de prêteurs et de partenaires financiers pour savoir comment ils se sont adaptés aux nouvelles réalités du marché immobilier. Ils ont parlé de leurs nouvelles stratégies pour aider leurs clients, des éléments qui vont favoriser la reprise et des occasions d’affaires qui se profilent à l’horizon.

 

Un constat qui a fait l’unanimité : la catastrophe anticipée au début de la pandémie n’a pas eu lieu. Même s’il a été secoué, le marché a pu se ressaisir grâce notamment aux aides gouvernementales.

« Il y a eu plus de peur que de mal », résume René Demers, vice-président, Financement immobilier à la Banque Nationale, qui gère des actifs évalués à 13,5 G$. Au début de la crise, l’institution a mis en place un programme de moratoire pour ses prêts variant de trois à six mois. « Entre mars et mai 2020, on a autorisé plus de 1000 demandes dont 900 dans le multirésidentiel, le reste dans le commerce de détail et le bureau. À partir de juillet, il n’y a plus eu aucune demande », précise M. Dermers.

En 2020, cette division de la Banque Nationale a enregistré une croissance de ses actifs sous gestion de 30 %, « ce qui est énorme », affirme-t-il. Cette performance est le résultat d’une « stratégie adoptée dans les 18 derniers mois qui a mis l’accent sur les besoins du marché pour le multilocatif neuf. On a financé pour plus de 2 G$ dans cette catégorie d’actifs au cours de la dernière année. On a aussi fait beaucoup de financement pour l’achat de terrains pour du développement multirésidentiel et des projets industriels, un secteur où il y a des besoins. »

Rendement positif chez Fiera Immobilier

Fiera Immobilier a aussi bien performé malgré la pandémie. Depuis 2019, cette filiale de Fiera Capital enregistre une croissance importante de ses actifs sous gestion qui s’élèvent actuellement 180 G$. « Bien avant la pandémie on a décidé de surpondérer deux classes d’actifs, soit l’immobilier industriel et l’immobilier résidentiel locatif, explique Richard Dansereau, président et chef mondial de Fiera Immobilier. En 2020, cela nous a servi de façon incroyable parce qu’on a pu passer à travers une année très difficile en livrant des rendements au-dessus de nos indices et parmi les meilleurs dans le marché au Canada. En 2020, on a enregistré un rendement de plus de 4 % comparé à un marché affichant un indice négatif. Au premier trimestre de 2021, les rendements sont toujours au rendez-vous. »

Selon lui, le marché reste néanmoins difficile en raison d’une pénurie d’opportunités due au climat d’incertitude qui règne actuellement. « Quand des occasions se présentent, cela a un impact sur les prix à un point tel que cela devient difficile de justifier des acquisitions, constate-t-il. C’est le cas surtout dans le logement locatif et les bâtisses industrielles qui, à l’échelle mondiale, sont parmi les classes d’actifs les plus convoitées. »

Nouvelles stratégies au Fonds immobilier de solidarité

En 2020, le Fonds immobilier de solidarité a pris différentes décisions pour accompagner ses partenaires dans le nouveau contexte d’affaires. Pour aider les développeurs à mettre la main sur des terrains, il a créé un fonds de financement dont le capital est de 200 M$. Il peut ainsi hausser sa participation dans le cadre d’un financement non garanti pour réduire la part d’équité qu’il partage avec son partenaire. « Cela nous a permis de faire des transactions intéressantes, affirme le pdg, Normand Bélanger. On a aussi décidé de prendre une participation majoritaire plutôt qu’égalitaire comme on a l’habitude de le faire dans les projets qui comptent plusieurs phases de développement. On le fait toujours dans l’optique de revendre notre part supplémentaire lorsque les premières phases seront développées pour reprendre une position égalitaire. Ces outils nous ont permis de passer à travers cette pandémie. »

Au 31 décembre dernier, le Fonds avait 52 projets en construction pour une valeur de 3,5 G$ qui génèrent 28 000 emplois. Il a aussi 92 immeubles sous gestion. Le total de ses actifs s’élève à 15,6 G$.

Une approche de partenariat chez Otéra Capital

Chez Otéra Capital, qui gère un portefeuille de 23 G$ d’actifs, on a voulu apporter plus d’agilité à l’entreprise en adoptant une approche de partenariat avec d’autres prêteurs. « Pour nos clients, on veut être là quand ça roule, mais aussi quand ça va moins bien, explique Rana Ghorayeb, présidente et cheffe de la direction de la filiale de la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ). On a déployé des mesures d’allègements pour aider qui en avaient besoin. Surtout, on n’a pas arrêté de prêter. Grâce à une gestion active de notre portefeuille, on est arrivé au résultat que l’on voulait, c’est-à-dire qu’aucun de nos clients n’a subi d’impact majeur. »

Préparer l’après-COVID 19

Le Canada restera le marché dominant pour Otéra, mais pour continuer de croître et avoir un portefeuille résilient et performant, il lui faudra se diversifier géographiquement pour élargir son terrain de jeu. « On doit déployer plus de capitaux aux États-Unis, un marché qui est 14 fois la taille du marché canadien. Il y a beaucoup plus de villes où l’on peut jouer, explique-t-elle. Au Canada, on est présent dans quatre villes principalement, soit Montréal, Toronto, Vancouver, Calgary. Aux États-Unis, on a identifié au moins 20 villes dans lesquelles nous opérons régulièrement, comme New York, Seattle, Boston, Austin, Atlanta et j’en passe. C’est sans parler des marchés secondaires. Il faut bien comprendre les spécificités de chacun. C’est un marché très compétitif et encore plus volatil que le marché canadien. Il faut être agile et se retourner rapidement pour capturer les opportunités. »

« Dans l’après COVID-9, on s’attend à un rebond très fort aux États-Unis en raison du plan de relance du président Biden, ajoute Mme Ghorayeb. Ce sont les secteurs du multirésidentiel et de l’industriel qui seront les plus prisés. »

 

Au Fonds immobilier de solidarité, la hausse des coûts de construction est suivie au quotidien par Normand Bélanger et son équipe. Le succès remporté par certains projets — avec 100 % des unités vendues en prévente — ne devrait pas affecter outre mesure la rentabilité. « C’est évidemment qu’elle sera moindre que ce que l’on avait prévu, mais elle sera au rendez-vous quand même, assure le pdg. Pour ce qui est du locatif, on espère être dans un environnement favorable pour augmenter le coût de location quand on livrera les unités. »

Dans le cadre d’une nouvelle politique de responsabilité sociétale en voie d’adoption, le Fonds projette également de développer un portefeuille d’actifs verts pour construire des immeubles performants sur le plan environnemental. Cela pourrait l’amener à modifier son modèle d’affaires. En raison des coûts additionnels générés par ces constructions, il pourrait conserver ces actifs plus longtemps dans son portefeuille (10 ans au lieu de cinq à sept, par exemple). Il est d’ailleurs en train de tester le modèle avec son partenaire Cloriacité Investissements pour son projet résidentiel Cloria Terrebonne.

Tous les intervenants restent confiants face à la reprise. Le télétravail, le commerce en ligne, les nouvelles technologies sont des tendances qui sont là pour rester et qui vont transformer les lieux où l’on habite et travaille. Les immeubles de bureaux restent une classe d’actifs à repenser. La demande restera forte dans le secteur industriel, même que le risque d’une bulle n’est pas écarté, selon Richard Dansereau. À suivre au prochain webinaire avec les partenaires financiers !

 

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